Сервитут для обеспечения проезда и прохода. Как его установить через суд

Установить сервитут в суде — это иногда единственный выход из ситуации, когда объект недвижимости расположен на чужом земельном участке. С учетом того, что он сохраняется и в случае перехода прав на участок к другому лицу, сервитут является надежной правовой защитой интересов собственника объекта недвижимости, для обслуживания которого он устанавливается.

Ниже разберем вариант судебного установления бессрочного частного сервитута в отношении земельного участка для обеспечения прохода людей и проезда транспортных средств через него.

Направить собственнику проект соглашения об установлении сервитута

Установить сервитут в судебном порядке можно, только если стороны не достигли соглашения об установлении сервитута или его условиях (п. 3 ст. 274 ГК). Соглашение об установлении частного сервитута — разновидность договора, а следовательно, к процедуре его заключения применяются нормы о заключении договоров.

Для установления сервитута необходимо соблюсти формальный порядок урегулирования спора. Для этого нужно направить собственнику участка проект соглашения об установлении бессрочного частного сервитута. В проекте нужно прописать существенные условия сервитута, а также соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК).

Плата за сервитут. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами¹, на что неоднократно обращали внимание суды². Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить лицо, если бы участок не был обременен сервитутом (например, от предоставления части участка, используемой для проезда и прохода, в аренду третьим лицам)³. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут⁴.

Досудебный порядок. Законодательство не содержит требований о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута⁵. Требование об установлении сервитута или его условий — вещно-правовой способ защиты. Поэтому дополнительно направлять претензию собственнику участка не нужно⁶.

Обратиться в суд после получения отказа

После того как собственник земельного участка, в отношении которого планируется установить сервитут, откажется подписывать проект соглашения об установлении бессрочного частного сервитута, не согласится с некоторыми его условиями или просто его проигнорирует, следует сразу обращаться с соответствующим иском в суд.

Узнать координаты точек границ участка. Сервитуты, установленные как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, подлежат регистрации в ЕГРН⁷. Поэтому суды требуют, чтобы в просительной части искового заявления об установлении сервитута были прописаны все его параметры, включая координаты точек границ частей участка (пешеходных и автомобильных дорог), по которым должен осуществляться проход физических лиц и проезд транспортных средств через земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. В случае неуказания данных координат в исковом заявлении не исключен вариант оставления судом иска без рассмотрения. При подготовке иска необходимо обратиться к соответствующим специалистам (например, к кадастровому инженеру) в целях установления вышеуказанных координат.

Доказать необходимость сервитута. После подачи искового заявления истец в порядке ст. 65 АПК должен доказать суду отсутствие законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости) каким-либо иным способом, помимо обременения сервитутом соответствующего земельного участка.

В предмет доказывания по иску входят следующие условия:

• наличие у истца права собственности на объект недвижимого имущества;
• факт обращения истца к собственнику земельного участка для достижения соглашения об установлении сервитута;
• наличие у истца таких нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Подготовиться к судебной экспертизе

С большой долей вероятности владелец земельного участка, в отношении которого пытаются установить сервитут, будет сопротивляться. Тогда суд предложит сторонам назначить судебную экспертизу.

Как правило, такая экспертиза является комплексной, привлекаются два разных специалиста: кадастровый инженер, который выявляет варианты установления сервитута и описывает его параметры, и независимый оценщик, который рассчитывает соразмерную плату за пользование земельным участком. Перед специалистами можно ставить вопросы.

Вопросы кадастровому инженеру. «Каковы, с учетом действующих норм и правил, возможные варианты прохода физических лиц и проезда легковых и большегрузных транспортных средств к принадлежащему истцу земельному участку (приводятся его характеристики) через следующие принадлежащие ответчику объекты недвижимого имущества:

• земельный участок (приводятся его характеристики);
• пропускной пункт (приводятся его характеристики)?»

«Каковы площадь и координаты характерных точек границ частей земельного участка и пропускного пункта, указанных выше, необходимых для организации указанных прохода и проезда к принадлежащему истцу земельному участку (приводятся его характеристики) в целях установления сервитута в соответствии с их возможными вариантами?»

Вопрос независимому оценщику. «Какова соразмерная плата за сервитут в соответствии с предложенными вариантами его установления?»

Суд, с учетом того, что сервитут — это определенные ограничения в праве собственности, которые влияют в том числе и на рыночную стоимость объекта сервитута, будет стремиться установить все возможные варианты сервитута, чтобы в итоге оставить вариант, наименее обременительный для ответчика.

Истец должен будет согласиться с данным вариантом или доказывать, что наиболее приемлемый для ответчика вариант является неисполнимым в действительности. Например, предложенный проезд не подойдет для большегрузного транспорта в силу физических характеристик дороги, или будет отсутствовать физическая возможность для поворота большегрузного транспорта на определенных участках дороги в силу меньшего радиуса дороги, чем требуется для поворота данного вида транспорта.

Суд отклонит ссылку истца на то, что наиболее приемлемый для ответчика вариант установления сервитута не подходит ему в силу того, что в данном варианте приводятся более длинные или более старые (с дефектами) дороги, чем в иных вариантах, выявленных в ходе проведения комплексной судебной экспертизы. Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка⁸. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника участка⁹.

После выявления судом наиболее приемлемого варианта установления бессрочного частного сервитута в отношении земельного участка суд принимает решение, которым и легализует данный вариант.

Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут для проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий для проезда по служащему земельному участку¹⁰ в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия¹¹.

Из сказанного выше очевидно, что установление сервитута в судебном порядке не представляет особой сложности с точки зрения юридической техники. Гораздо более проблемным является выявление его «технических» параметров (вариантов сервитута, координат характерных точек границ частей земельного участка, суммы соразмерной платы).